CONGELAMIENTO DE ALQUILERES Y PRORROGA DE LOCACIÒN
Por María Cristina Recchia
Abogada- Mediadora
En el marco de la
emergencia producida por el coronavirus y tras 10 dias de decretarse la
cuarentena obligatoria, comenzaron a hacerse sentir las consecuencias
económicas de la paralización de la economía. Fue así, que el 29 de marzo de
2020 el presidente de la Nación, dictó el decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020, que prevé hasta el 30 de septiembre de este año: el
congelamiento temporario del precio de los alquileres, la prórroga de los
contratos de locación, la suspensión de los desalojos que estaban ordenados por
sentencia y la imposibilidad de iniciar juicios de desalojo por falta de pago. Estas
disposiciones son de orden público, es decir que no pueden ser modificadas por
las partes
Recomiendo
a ambas partes, locador y locatario, obrar con flexibilidad, buena fe y un
máximo de actitud negociadora y solidaria, a fin de zanjar las diferencias que
puedan producirse. La situación de emergencia lo amerita y por otro lado, hasta el 30 de
septiembre no se podrá acudir a la justicia para que los dirima.
Asimismo, las conflictos derivados de la aplicación de este decreto,
deberán oportunamente, iniciarse por mediación
prejudicial, en forma obligatoria.
A continuación analizaremos las
claves de aplicación de la norma.
A) ¿Dónde se aplican los
beneficios del decreto?
En
todo el Territorio Nacional.
B) ¿A quiénes beneficia
el congelamiento del precio de los alquileres y la suspensión de los desalojos?
1. Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en
pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y
pequeñas producciones agropecuarias.
5. Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo,
destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su
profesión.
7. Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES)
conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a
la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas
inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
C) ¿Quienes
quedan excluidos de los beneficios del decreto?
1.- Los contratos de arrendamiento y aparcería rural
contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el
artículo 9° inciso 4,
2.- Los contratos de locación temporarios previstos en el artículo
1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
D) ¿Qué valor del
alquiler se toma para fijar el congelamiento temporario?
El vigente durante
el mes de marzo de este año.
E) ¿Se congelan las
demás prestaciones asumidas por el locatario, como por ejemplo expensas,
impuestos, servicios etc?
No. Todos
esos rubros deben seguir siendo abonados por el locatario, conforme lo acordado
por las partes en el contrato.
F) ¿El ajuste de precios
que estaba previsto en el contrato y no se aplicó, habrá que pagarlo más
adelante?
Sí, el
decreto establece que la diferencia que resultare entre el monto pactado
contractualmente y el que corresponda pagar por aplicación del congelamiento,
deberá ser abonada por el locatario en al menos tres cuotas, y como máximo seis
cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. La primera de esas cuotas deberá
pagarse con el alquiler correspondiente a octubre/2020, en la fecha prevista en
el contrato. Las restantes cuotas se abonaran junto con los alquileres, en los
meses subsiguientes.
Si el contrato
estuviera vencido, se aplica la misma modalidad de pago de la diferencia en
cuotas, a partir de octubre.
G) ¿Se debe abonar algún
interés sobre las diferencias mencionadas en F)?
No. No
podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna
otra penalidad prevista en el contrato.
H) ¿Se puede dejar de
pagar el alquiler amparándose en este decreto?
No. Lo
único que hizo el decreto fue congelar temporariamente los precios, por el
plazo de seis meses, hasta el 30 de Septiembre de 2020.
I) ¿Qué ocurre si dentro
del plazo establecido en el decreto (hasta el 30/9/20), dejo de abonar el
alquiler o hago pagos parciales o lo hago fuera de término?
El decreto
suspendió los desalojos hasta el 30/9/2020. Por lo tanto,
a) Quién no pueda
pagar no podrá ser desalojado del inmueble durante ese lapso.
b) Acumulará una
deuda que deberá abonar en al menos tres cuotas, y como máximo seis cuotas,
mensuales, iguales y consecutivas. La primera de esas cuotas deberá pagarse con
el alquiler correspondiente a octubre/2020, en la fecha prevista en el
contrato. Las restantes cuotas se abonaran junto con los alquileres, en los
meses subsiguientes.
Si el contrato
estuviera vencido, se aplica la misma modalidad de pago de la diferencia en
cuotas, a partir de octubre.
c) Las partes
podrán pactar una forma de pago distinta, que no podrá ser más gravosa para la
parte locataria, que la establecida precedentemente.
J) ¿Qué interés se debe
abonar sobre los alquileres impagos entre el 20/3/20 y el 30/9/20?
Podrán aplicarse
intereses compensatorios, los que no podrán exceder la
tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el
Banco de la Nación Argentina.
No podrán aplicarse
intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el
contrato.
K) ¿Qué ocurre si el
contrato de alquiler tenía previsto su vencimiento, entre el 20/3/2020 y el
30/9/2020?
El decreto prorroga
hasta el 30 de septiembre del 2020, la vigencia de todos aquellos contratos
cuyo vencimiento operen dentro del lapso mencionado. Ello con el
objetivo de que ninguna persona se vea obligada a buscar una nueva
casa y mucho menos durante la vigencia de la cuarentena.
L) ¿Qué ocurre si el
locatario prefiere dejar el inmueble en la fecha de vencimiento acordado en el
contrato, o prorrogar el mismo por un término menor al autorizado en el decreto?
El locatario deberá
notificar fehacientemente al locador, cualquiera de estas opciones, con la
antelación suficiente, con por lo menos QUINCE (15) días de anticipación a la
fecha del vencimiento pactada en el contrato.
M) Si el inquilino
muere, ¿su familia también está amparada hasta el 30 de septiembre?
Sí, la
prórroga del contrato beneficia al locatario y a sus sucesores por causa de
muerte. También ampara a sublocatarios en caso de que los hubiere.
N) ¿Quién garantiza el
cumplimiento de las obligaciones, durante la prórroga por decreto?
La parte fiadora
que se constituyó en el contrato de locación. Se prorrogan sus
obligaciones hasta el 30/9/20.
Ñ) ¿Qué sucede
cuando el locador depende del alquiler para su subsistencia o la de su grupo
familiar?
Están exentos
del congelamiento de precios, los contratos cuya parte locadora dependa del
canon convenido en el contrato de locación, para cubrir sus necesidades básicas
o las de su grupo familiar primario, “debiéndose acreditar debidamente tales
extremos”.
O) ¿Cuál es el medio de
pago de los alquileres?
La parte locadora,
dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto,
deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda,
si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero
automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.
Por dudas y/o
situaciones que no queden abarcadas en el presente, puede consultar en recchiacris@gmail.com o recchiacris@yahoo.com.ar
